АРЕНДА 2020 в Короновирусе и после него.

Или ФОРС-МАЖОРные обстоятельства и как их применить во благо.

Специально не указываю во благо кого !!! Постарался дать Универсальные рекомендации, как для Арендаторов, так и Арендодателей и третьих лиц.

Вы в зависимости от обстоятельств вы вольны использовать советы в удобном вам направлении, и надеяться, что ваш визави не применит к вам встречное требование.

(с) данный материал подготовлен на основе материалов Романа Бевзенко https://zakon.ru/bevzenko и Алексея Юминова https://zakon.ru/alexey.yuminov

Для удобства восприятия тексты статей сокращены, оставлены  данные необходимые для разрешения конкретного исходного вопроса (прим.автора (c)Fatograff)

Статья 19   из 98-ФЗ

 1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации … решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации … решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации … решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Немного исходных  данных, на которые Я, будем ссылаться.

Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора

Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора

Статья 450.1 ГК РФ Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору

Статья 451 ГК РФ Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Статья 401 ГК РФ. Основания ответственности за нарушение обязательства

Статья 417 ГК РФ. Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

Статья 434 ГК РФ. Форма договора

Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Уменьшение или Отсрочка – главный вопрос.

Пункт 1 – устанавливает обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы в течение 30 дней с момента обращения арендатора.

Из формулировки правовой нормы отсрочка полагается всем категориям арендаторов, и граждан и организаций.

Существует мнение что, обсуждаемую норму следует рассматривать как «универсальную специальную норму» по отношению к ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств (т.е., действующую независимо от конкретных фактических обстоятельств дела и исключающую необходимость обоснования в каждом конкретном случае условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ).

Лично я с таким мнением не согласен. Многообразие вариантов арендных проблем, допускает не справедливость при усредненном подходе без учета обстоятельств конкретного арендного договора.

Тем неменее необходим универсальный подход, но с учетом индивидуальных особенностей.

Не секрет, что пандемия и принятые НПА значительно ухудшили ведение бизнеса в стране. Однако не весь бизнес претерпевает упадок, некоторые виды бизнеса напротив в расцвете, некоторые без изменений, потеряли в одной, но приобрели в другом.

Пункт 2 – устанавливает право сторон заключить дополнительное соглашение об изменении арендной платы за 2020 год. 

Многие коллеги не видят в данной норме правового содержания. И я вначале соглашался с ними, но обновив свои знания в процессе написания этой статьи, обратил внимание на положения,  что статья 614 ГК РФ часть 3 гласит — Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно пункт 2 необходим, и вполне себе содержателен.

Более того, его буквальное толкование допускает неоднократное право заключать ДС об изменении арендной платы в течении всего 2020 года, хоть каждый день.

Пункт 3 – предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с режимом повышенной готовности и введенными в связи с этим ограничениями.

На данный момент каких-либо четких критериев «невозможности использования имущества» закон не определяет. Но мы помним, что еще пунктом один определено — Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Остается ждать, что правительство даст конкретику.

Некоторые коллеги, выделяют два подхода к толкованию понятия «невозможность использования имущества» – буквальный и расширительный.

В первом случае к такому имуществу следует относить лишь те объекты, которые вынуждены были закрыться в связи с прямым указанием в нормативных актах, регулирующих правовой режим «повышенной готовности» (напр., все объекты, обслуживающие граждан, кроме продовольственных магазинов, аптек и т.д.).

Во втором случае к таким объектам следует относить и те, которые не обязаны были прекращать деятельность в связи с вводимыми ограничениями, однако фактически не смогли эксплуатироваться в условиях, когда остановилась работа контрагентов и т.д. (к примеру, строительство на арендуемом земельном участке временно заморожено в связи с переходом поставщиков и подрядчиков на «дистанционную работу,» либо случилось массовое заболевание среди рабочих и т.д.).

Также весьма любопытным является то, что закон напрямую не предусматривает размер снижения арендной платы, на который вправе претендовать арендатор.

Мне представляется, справедливым будет подход для определения соразмерности размера снижения, исходя из баланса интересов сторон, как это любят писать судьи.

Если невозможность использования объекта  полная,  то следует определить  сторону, действиями которой формально создали невозможность использования арендованного имущества.

Как предложил (проф.Бевзенко)  следует исходить из текста договора аренды. А именно, если в договоре жестко указана цель и вид использования арендованного имущества, о неисполнение договора формально по вине арендодателя.     Например, «под_парикмахерскую», а именно этот вид деятельности полностью приостановлен, следовательно арендодатель не обеспечивает возможность использования помещений для этого вида деятельности. Это тождественно ситуации, при которой арендатор приостанавливает исполнение обязательств в связи с неисполнением арендодателем встречного обязательства по передаче предмета аренды (ст. 328 ГК РФ)

 Если договором не определен вид и цель, то арендатор волен вести любую деятельность, следовательно риск невозможности использования имущества на нем. Арендатор, самостоятельно решает, нести убытки при поддержании предыдущего вида деятельности, либо перепрофилироваться на другую сферу, которая в данном месте в данных обстоятельствах будет коммерчески выгодна.

Данный подход, мне представляется разумным, так как понуждает все стороны к активным действиям, исключая пассивное ожидания манны небесной.

Т.о. в каких-то обстоятельствах арендная плата вовсе не должна вноситься, если характер арендуемого объекта не допускает перепрофилирования, либо смена его назначения приводит к большим убыткам (расходам) чем потери от уплаты арендных платежей.

В остальных случаях, размер снижения арендной платы это предмет торга арендатора и арендодателя, (распределять риски между сторонами с учетом всех фактических обстоятельств и принципов разумности и справедливости) завершающийся подписанием ДС при абсолютном непротивлении сторон.

Аренда или Отсрочка, пока явного ответа нет у меня. Более того, возможно и то и другое применить вместе. Все зависит от конкретики ситуации, и от умения стороны мотивировать свои пожелания.

Часть вторая, форс-мажор и нюансы, продолжение первой, но не менее значимая.

Я согласен с мнением, что ситуация введения ограничений из-за коронавируса не может по степени тяжести последствий для арендодателя быть приравнена к его виновным действиям по непередаче предмета аренды (поскольку мы имеем смелость презюмировать, что арендодатель напрямую не имеет отношения к распространению коронавируса в Российской Федерации).

Обстоятельства форс-мажора устраняют ответственность должника в виде неустоек и убытков (п. 3 ст. 401 ГК РФ), но не прекращают  исполнение основного обязательства при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 416 и 417 ГК РФ (обязательство по внесению арендной платы к таким не относится).

Иначе говоря, вы при наличии ухудшения ситуации или невозможности использования недвижимого имущества не можете просто прекратить платить арендную плату. Обязанность оплачивать аренду не отменена (ныне принятыми НПА, примут новые будем осмыслять заново). Следовательно с вас невозможно  взыскать неустойки, пени и штрафы, и то если дело дойдет до суда.

По моему мнению, основанному на личном восприятии принципа добросовестного поведения, сторона для которой сложились негативные обстоятельства должна (я бы сказал обязана) уведомить другую сторону о том, что наступили обстоятельства неодолимой силы. Справедливости ради, стоит указать, что большинство договоров содержит подобное условие об уведомлении.

Не стоит уповать, на то, что якобы «ограничения из-за коронавируса» являются общеизвестным фактом. Поскольку как писал выше, «ограничения из-за коронавируса» не одинаково воздействовали на всех. Не всякий бизнес понес убытки, некоторые имеют прирост прибыли.

Так же ваш контрагент вполне себе может не знать о том, что у вас ухудшилось положение. Не стесняйтесь направляйте письменные уведомления о наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Наиболее частые вопросы.

Вопрос: Пока нет ДС – платить по старому?  

Ответ: Если вы не уведомили ранее арендодателя то конечно по старому.

Однако в случае серьезного изменения обстоятельств, и уклонения от заключения ДС вы вправе обратиться в суд по основаниям ст.451 ГК РФ с учетом ст.417 ГК РФ

Вопрос: в какой форме заключают ДС ?

Ответ: ДС должен быть заключен в той же форме что и основной договор как и договор (ст.434606 ГК РФ)

Вопрос: Как заключить ДС, если передвижение ограничено, либо вовсе запрещено?

Ответ: ДС (дополнительное соглашение) – единый документ по ГК, формально невозможно подписывать разные варианты. Однако ст.434 гласит, Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В условиях ограничений передвижения, электронная переписка спасает нас. А если мы ранее получили ЭЦП, то это значительно облегчает нашу задачу. Если ЭЦП нет, не отчаиваемся, вот уже и суды по «Скайпу» провели заседания, следовательно переписка в скайпе, надлежащий способ заключения ДС.

Вопрос: Арендодатель отказывается (уклоняется) от подписания ДС ?

Ответ: Арендодатель не может не согласиться подписать ДС. арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, – но при этом !!! Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации – Пока Правительство НЕ установило (сведения на 02.04.2020)

Логика – экономика пострадала, но вот …. Ждем»с правительство.

Или не ждем и в суд. Но суд закрыт…..

Вопрос: Как быть нанимателям жилья ?

Ответ: Нормы принятого 98 ФЗ, и ст.19 так же распространяются и на нанимателей жилья.

Вопрос: Сдаю в аренду помещение, это единственный источник моих доходов. Как быть ?

Ответ: Р.Бевзенко предложил следующее – у сдающего при прочих равных положение лучше, у него есть иное жилье, кроме сдаваемого, а у нанимателя нет ничего.

Но вот тут так же возможны нюансы, есть часть нанимателей, которые имеют иное жилье, в том же населенном пункте, но из каких-то соображений предпочитают снимать иное жилье. Это вновь приводит меня к мысли, что стороны должны договариваться, проговаривать, и банально торговаться.

АРЕНДА 2020 часть 2.начало

Итак, ситуация № 1 — Арендодатель самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.

В данной ситуации, Арендатор может не платить арендные платежи, так как помещение не может быть использовано по вине другой стороны договора. Также вы имеете право потребовать выплатить вам убытки, использовать разнообразные типы ответственности, прописанные в соглашении. Арендодатель будет обязан скорее всего (точно можно сказать после изучения договора аренды) возвратить залог.

После закрытия помещений нужно сразу обратиться к арендодателю с заявлением-уведомлением. В нем необходимо сообщить о том, что арендные платежи уплачивать вы больше не намерены, пока не будет восстановлен доступ к помещению.

Арендодатель будет пытать ссылаться на форс-мажор. Арендные платежи платить не нужно, ведь доказать другой стороне данное основание будет непросто. /в рекомендациях арендодателям мы даем метод противодействия этому подходу/

Арендодатель имеет право закрывать офис для разрешения возможных финансовых потерь сторон договора. Все условия необходимо оформлять доп.соглашением.

В качестве примера можно привести ситуацию — вынужден был закрыться крупный торговый центр. Арендаторов освободили от уплаты арендных платежей, однако они должны погасить все расходы, связанные с эксплуатацией данных помещений.

Ситуация № 2 — Арендодатель принял решение о закрытии помещения по указанию органов государственной власти.

Когда предмет арендного договора нельзя использовать по указанию органов госвласти Арендодатель в связи с форс-мажором не обязан платить какие-либо штрафные санкции другой стороне.

Вы, как арендатор, обязаны вносить соответствующие платежи по договору только тогда, когда условия использования помещения, (цель и вид) определяет арендатор.
Если условия использования помещения, (цель и вид) определил арендодатель, то обязанности по уплате платежей не наступает.

Когда истекает срок договора аренды в период действия запрета на использование помещения по указанию органов госвласти, вы можете прекратить его действие обосновав невозможностью выполнения договора.

Мы считаем, что на весь период действия ограничительных мер можно не платить аренду, так как арендатор не может пользоваться предметом договора (однако для точной правовой оценки важно изучать сам арендный договор и обстоятельства.)

Ситуация № 3 -Арендатор самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.
В таком правовом случае арендную плату вносить все равно придется, как и нести соответствующую ответственность за неисполнение условий заключенного соглашения. Неустойка также будет начисляться.

Ситуация № 4 -Арендатор самостоятельно принял решение о закрытии помещения, по указанию органов государственной власти.
Уточните: может вам положена отсрочка по уплате арендных платежей?
Есть возможность не платить арендные платежи, когда ваше предприятие отнесено к субъектам бизнеса осуществляющему деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. — отсылка к 106-ФЗ и 434 ППРФ (апр.2020).

Можно потребовать отсрочку. Для этого заключается доп.соглашение с контрагентом. В соглашении можно указать, что платежи за этот год будут выплачиваться только в следующем одинаковыми долями.

Необходимо оценить перспективы использования фактора форс-мажора для приостановки оплаты арендных платежей.

Фактор форс-мажора дает возможность не выплачивать неустойку за невыполнение обязательства по оплате арендных платежей, однако сами платежи необходимо вносить в полном объеме.

Пандемия нового вируса по формальным основаниям может попасть к характеристикам обстоятельств непреодолимой силы.
Многие субъекты Российской Федерации ввели на своей территории режим повышенной готовности из-за действия коронавируса

Но для применения в арендных правоотношениях фактора форс-мажора будет недостаточно просто ссылаться на нормативно-правовые акты, принятые регионами РФ. Необходимо привести доказательства наступления причины и следствия между возникшими событиями.

Первое обстоятельство – это распространение нового вируса и установление запретов на законодательном уровне.

Второе обстоятельство – невозможность выполнять обязанности по договору аренды в виде оплаты соответствующих платежей.

Отсутствие денежных средств в виду снижения оборотов и прибыли организации действующее законодательство и судебная практика ранее не относила к форс-мажору. Как поведут суды себя сейчас никому, и даже судьям не ведомо.
Введенные субъектами РФ запреты никоим образом не могут препятствовать расчетам между контрагентами.
.
Не выполнять обязательства по соглашению, только ссылаясь на возникший форс-мажор, нельзя. Подобные условия могут лишь освободить от различного рода штрафных санкций, но не от самих арендных платежей, т.е арендатор не должен выплачивать арендодателю неустойку или возникшие убытки.

Форс-мажор представляет собой условие, при наступлении которого можно без риска не выполнять свои обязательства или просить их отсрочки, пока не прекратится действие обстоятельств непреодолимой силы.

Когда судья примет решение признать нынешнюю пандемию форс-мажором, то платить убытки и неустойки по договору аренды больше не нужно будет.
Однако сами арендные платежи платить все-таки придется, как только основания форс-мажора прекратятся, а в нынешнем случае распространение коронавируса.

Для убеждения арендодателя не производить начисления неустойки за невыполнение обязательств по оплате арендных платежей, предоставить по ним отсрочку, нужно применять статьи Гражданского Кодекса РФ, которые связаны с изменением договорных правоотношений в силу изменений обстоятельств.

Для применения фактора форс-мажора важно выполнять все действия в три этапа:

Проведите анализ заключенного арендного договора, где прописаны условия о наступлении форс-мажора
Внимательно прочитайте условие договора аренды о наступлении форс-мажора, так как последний вовсе не обязательно прописывать в соглашении. Данные условия имеют возможность лишить сторону в полном объеме ссылаться на обстоятельства форс-мажора или наоборот предоставлять широкие права и освобождать от уплаты как самих арендных платежей, так и санкций при наступлении определенной ответственности.

Частенько подписанные арендные соглашения содержат условия, согласно которым можно без проблем расторгнуть договор при длительности форс-мажора более чем в несколько месяцев.
Обратите пристальное внимание на пункты договора, где существует возможность не уплачивать арендные платежи при невозможности пользоваться помещением либо земельным участком.
Т.е. вы можете не исполнять свои обязанности по оплате, если на законодательном уровне будет принято решение о запрете использовать данные типы помещений.
В качестве примера можно привести торгово-развлекательные комплексы, которые власти были вынуждены закрыть..

Собираем доказательную базу наличия обстоятельств форс-мажора
Для того чтобы можно было убедить арендодателя дать арендные каникулы в силу форс-мажора, необходимо собрать документы, которые будут подтверждать соответствующие обстоятельства.
Заключение о форс-мажоре. Его может выдать Торгово-промышленная палата
Можно использовать и иные виды доказательств. В качестве примера можно привести статистические данные, деловые переписки, публикация информации в средствах массовой информации.

Вопрос о необходимости приложить к уведомлении о наступлению форс-мажора всех Документов, открытый, я его разрешаю индивидуально для каждой ситуации.

Пишем уведомление арендодателю о наступлении форс-мажора
В случае наличия обстоятельств наступления фактор форс-мажора необходимо быстро уведомить арендодателя. В какой срок и каким образом это нужно сделать? — письменно.
При не уведомлении арендодателя о наступлении соответствующих обстоятельств или выполнение данных действий с опозданием можно утратить возможность избежать наступления соответствующего вида ответственности. Срок необходимо соблюдать, когда о нем прямо указано в договоре, т.е. присутствует пресекательная норма.

Уведомить контрагента о наступлении фактора форс-мажора
Оцениваем шансы изменения/расторжения арендного соглашения
Нет необходимости использовать гражданское законодательство о форс-мажоре для освобождения от внесения арендных платежей. Статья 451 Гражданского Кодекса РФ в настоящем случае наиболее применима, к арендным правоотношениям тоже.
Для изменения/расторжения арендного соглашения нужно отправить контрагенту уведомление. В случае игнорирования заявления/направлении отказа, арендатор может обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении/изменении условий договора аренды. До подписания соответствующего соглашения либо вступления в законную силу решения суда необходимо добросовестно исполнять свои обязательства по оплате арендной платы, нести соответствующую ответственность.
Когда договор будет расторгнут, судья распределит все понесенные арендодателем и арендатором расходы. Суд имеет право снижать общую сумму арендной платы и уменьшать размер штрафа, неустойки и понесенных убытков.

Предлагаем контрагенту подписать дополнительное соглашение к действующему договору
Применяйте активнее фактор наступления форс-мажор и существенного изменения условий для инициирования переговоров с контрагентом по поводу заключенного арендного соглашения. В настоящее время отсутствует судебная практика и решения судов, которые бы выносили свои акты в пользу арендаторов. Поэтому пока не рекомендуется идти за защитой своих прав и обязанностей сразу в суд для изменения/расторжения арендных правоотношений. Судебные инстанции осторожно и даже с опаской относятся к данным обстоятельствам.
Поэтому лучше всего попытаться подписать с контрагентом доп.соглашение, где стороны пойдут на взаимные уступки друг другу:

  • • Платежи по договору аренды будут отменены на определенный срок.
  • • Уменьшение размера арендных платежей на определенный срок.
  • • Предоставление отсрочки по уплате аренды на определенное количество месяцев.
  • • Платежи по аренде в процентном соотношении, исходя из размеров прибыли арендатора.
  • • Перенос даты аренды.

Арендаторы, которые снимают помещения, у одного и того же арендатора могут выставить общие условия для перезаключения или изменения условий соглашений. 

Нужно отправить предложение контрагенту о подписании допсоглашения, которое будет содержать условия об ограничениях в связи с распространением нового вируса. Не рекомендуем указывать большое количество условий о наступлении форс-мажора.

Часть 3я тоже важная по ссылке http://spb.smipoziciya.info/2020/04/16/arenda2020virus3/

IA Position (с) свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-44741 . не агент
Главный редактор Кушеев С.С. press.fian@gmail.com, smipoziciya@gmail.com +79119808112
права-продавца.рф СМИ-Позиция СПб.