По существующему законодательству, перепланировка помещений производится в соответствии с постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003г «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Непосредственно порядок и сроки любой перепланировки определяются четвертой главой Жилищного кодекса. Все работы должны проводиться в соответствии с проектом, в котором учитываются все санитарные и пожарные нормативы. В свою очередь, эти проекты утверждаются на районных межведомственных комиссиях (МВК), они же потом принимают перепланированные помещения.
Подробно о практике перепланировки в России рассказал заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга Владимир Гайдей. «Не следует путать переустройство и перепланировку помещений. Переустройство обязательно подразумевает перенос инженерных коммуникаций и санузлов, что должно быть отражено в техническом паспорте. А перепланировка — просто перенос внутренних перегородок. Если любые подобные работы проведены самовольно, районная МВК должна выписать предписание, в котором собственнику помещения укажут сроки, в которые он обязан привести все в первоначальный вид», — пояснил Гайдей.
Если этого не происходит, районные власти должны обратиться в суд, чтобы принудить собственника выполнить предписание. Но как раз на этой стадии возникает масса проблем. Зачастую владельцы просто не пускают инспекторов в помещение, да и штрафы за возможные нарушения — всего несколько тысяч рублей. «Мы сталкиваемся с ситуацией, когда инспектор закрывает за собой дверь и строительные работы вновь продолжаются. Единственный способ достоверно их прекратить — это вызвать полицию», — сетуют административные работники.
Всего в 2012 году в жилинспекцию поступило 2,5 тысяч жалоб на незаконную перепланировку При этом в 2011 их было в два раза меньше. Из этих 2,5 тысяч 500 жалоб пришло из Центрального района, 300 — из Адмиралтейского, 200 — из Василеостровского, рассказал заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга Юрий Кузин. Он не скрывает, что в принципе не особенно поддерживает перепланировки как таковые, поскольку законно и хорошо сделать их очень трудно. «Проектные организации создают план дома таким образом, что когда вы в него въезжаете, вам гарантировано соблюдение всех норм, технических, противопожарных и санитарных. А что происходит при незаконной перепланировке? Проводят ее всегда мелкие строительные компании, часто не слишком профессиональные. Сам жилец квартиры в несущих конструкциях ничего не понимает. Так что шансов, что сделано будет на совесть — очень мало», — заявляет чиновник.
В итоге может произойти страшное. Так, 25 октября 2002 года на Стремянной произошло ЧП. В результате непродуманной перепланировки рухнули перекрытия в доме № 15 (угловой с Поварским переулком). Лишь в 2005 году аварийное здание, построенное в 1897 году, разобрали. «Там квартиру в собственность приобрел гражданин Нидерландов. Работали тоже гости города, но не с запада, а с востока…В итоге дом просто сложился. Обвалились все внутренние перекрытия. Это происходит из-за того, что люди, которые покупают квартиру в центре, как правило, достаточно богаты. И они не хотят долго и мучительно проходить все согласования, прежде чем заняться капитальным ремонтом и громить стены», — отмечает Кузин. Кроме того, незаконная перепланировка всегда нарушает санитарные нормативы по шуму. «По этой причине раньше вообще все работы по повышению комфортности квартир осуществлялись с временным расселением всего дома», — ностальгирует он.
Часто проблемы возникают и при переделке квартир в центре в мини-отели. Там в каждой комнате норовят установить по санузлу. Этого по существующим нормативам делать категорически нельзя. «Санитарные помещения отделывают кафелем, там изоляция. Если сверху заливает, при хорошем новом ремонте вода остается как в ванночке. А если снизу жилое помещение — портится дорогой ремонт и дорогая мебель. Так что когда ванна над ванной — меньше и вероятность протечки и ущерб», — растолковал Владимир Гайдей. Он предлагает ввести в России практику страхования от подобных вещей.
Кроме того, жилинспекция часто сталкивается с незаконной переделкой вентиляционной системы. Иногда ее просто убирают. «За каждой нормой стоят определенные расчеты. В помещении должен быть обеспечен двух — или трехкратный воздухообмен, а при стеклопакетах и неработающей вентиляции это невозможно. Как результат — живущие в таких комнатах чаще болеют», — отмечает Кузин.
Особенно часто проблемы с перепланировкой связаны с переводом жилых помещений в нежилые. «Яркий пример – Галерная, 19. Там предприниматель выкупил у другого собственника подвалы. Понятно, что согласование перепланировки — очень долгая процедура, а деньги не ждут. В итоге он начинает выемку грунта, оголяет фундамент, там сносятся перегородки, и кто без экспертизы может знать — несущие они, или нет? Все это может привести к страшным последствиям. При этом собственники вели себя с представителями власти совершенно по-хамски», — отмечает Кузин. Тем не менее, прокуратура, КГИОП и районная администрация совместными усилиями работы прекратили.
«У нас был недавно интересный случай. В Пушкине мы строили клуб для женщин и там требовалось помещение для того, чтобы оставить детей. Но по СНиПам на цокольном этаже помещения, где будут находиться дети, делать нельзя. Но мы вышли из ситуации, хотя из-за этого заказчик был не очень доволен планировкой», — рассказала Евгения Березина, ведущий архитектор дизайн-бюро «Пространство». Понятно, что нахождение на цокольном этаже в течение нескольких часов здоровью детей повредить не может, но нормы есть нормы.
Вообще то, что некоторые существующие сейчас требования избыточны, не отрицает никто из участников дискуссии. Так, по новым нормам нельзя, чтобы в жилых этажах располагались кафе и рестораны с музыкальным сопровождением; нельзя, чтобы в таких ресторанах было больше 50 посадочных мест; нельзя, чтобы все подобные заведения работали после 23.00 и до 7.00. Понятно, что эти сомнительные правила нарушается поголовно. Остается вопрос: о чем думали, когда их создавали?
