АРЕНДА 2020 часть 3. Арендодатель.

начало по ссылке ……………..

АРЕНДА 2020 в Короновирусе и после него.

…………..

Нам важно использовать сервис, где можно проверить по ИНН, отнесена ли компания к пострадавшим: https://service.nalog.ru/covid/

Алгоритм действий Арендадателя, при обращении арендатора о заключении ДС к договору Аренды.

1- Запросить у арендатора верифицированные сведения о кодах ОКВЭД

2- Сверить наличие этих кодов в сервисе налоговой.

Если арендатор входит в перечень ППРФ 434 от 03.04.2020 «отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»  принятым на основании 106-ФЗ, то,

-Следует руководствоваться положениями ППРФ 439 от 03.04.2020.

Если арендатор НЕ входит в перечень ППРФ 434 от 03.04.2020 «отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции»  принятым на основании 106-ФЗ, то,

-Сторонам следует руководствоваться положениями статьи 19 98-ФЗ от 01.04.2020.

Тезисно – есть только обязанность заключить дополнительное соглашение.

Все остальное носит рекомендательный характер.

98-ФЗ не предусматривает никакого ограничения круга арендаторов, которые могли бы воспользоваться отсрочкой.

 Значит, что для остальных арендаторов требования и условия Правительством не установлены, и следовательно условия вырабатываются в процессе переговоров сторон.

При нынешнем правовом беспорядке, большинство правовых актов посвященные коронавирусу пишутся на коленке, неудивительно наличие несостыковок.

При этом Правительство допустило противоправное действие – иное толкование закона. Т.е. НПА низшего уровня изменяет Закон.

3- Запомнить, что Арендная плата и оплата КУ, это разные вещи.!!!

Все условия ст.19 98-ФЗ относятся исключительно к Аренде.

Если в договоре аренды, стороны раздельно пропечатали Арендную плату и КУ (коммунальные услуги), то достаточно просто составить ДС на сумму аренды.

Наибольшее затруднение, в договорах аренды, где прописана единая сумма, и КУ в нее включены. Тут следует вычленять КУ из общей суммы платежа, и уже в отношении вычисленной арендной платы применять отсрочки и уменьшение.

Положения ППРФ 439 от 03.04.2020.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на следующих условиях:

Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

 если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

из Романа Бевзенко —

Я уверен, что то, что происходит сейчас будет признано судами изменением обстановки.

Это означает, что если сейчас (!) сторона договора предложит другой стороне расторгнуть договор (например, аренды), а та откажется, но потом получит иск о расторжении, то уклонение от добровольного расторжения договора можно квалифицировать как недобросовестное поведение.

И тут открывается опция для п. 4 ст. 1 — никто не вправе извлекать преимущество из недобросовестного поведения.

То есть, арендодатель, который вел себя девиантно и отказывался прекратить договор в связи с изменением обстановки, вряд ли может требовать арендную плату за период с момента обращения арендатора с просьбой расторгнуть договор по 451 и до вступления в силу решения суда о расторжении договора.

В общем, формальная юриспруденция (договор расторгается на будущее) довольно легко перекрывается принципом объективной добросовестности