Смирнова Татьяна Геннадьевна

Магистрант

Московский финансово-промышленный университет «Синергия»

Smirnova Tatyana Gennadievna

Master Degree student

Moscow Financial and Industrial University «Synergy»

Аннотация: В статье рассматриваются теоретические и практические аспекты договора социального найма жилого помещения. Анализируются основные подходы к определению правовой природы данного договора, его существенные характеристики и отличительные особенности. Особое внимание уделяется проблемам правового регулирования и правоприменительной практике.

Ключевые слова: договор социального найма, жилое помещение, наймодатель, наниматель, жилищное право, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд.

Abstract: The article examines theoretical and practical aspects of the social housing rental agreement. The main approaches to determining the legal nature of this agreement, its essential characteristics and distinctive features are analyzed. Special attention is paid to problems of legal regulation and law enforcement practice.

Keywords: social housing rental agreement, residential premises, landlord, tenant, housing law, state housing stock, municipal housing stock.

Договор социального найма жилого помещения представляет собой один из важнейших институтов жилищного права, обеспечивающий реализацию конституционного права граждан на жилище. В современных условиях, когда значительная часть населения не имеет возможности приобрести жилье в собственность, данный договор остается основным правовым инструментом обеспечения жильем малоимущих и иных указанных в законе категорий граждан [10].
Объектом исследования выступает совокупность правоотношений, возникающих при заключении, исполнении и прекращении договора социального найма жилого помещения. Данный договор характеризуется особым субъектным составом, спецификой предмета и содержания, а также особым порядком заключения и расторжения [9].
В теории и практике существуют различные подходы к определению правовой природы договора социального найма. Ряд исследователей рассматривает его как разновидность гражданско-правового договора найма жилого помещения [2]. Другие авторы подчеркивают его публично-правовой характер, обусловленный социальной направленностью и особым порядком предоставления жилых помещений [14].
Правовое регулирование договора социального найма осуществляется Жилищным кодексом РФ, определяющим основные положения о предоставлении жилых помещений по договору социального найма. Существенное значение имеет Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315, утвердившее типовой договор социального найма жилого помещения [15].
Анализ судебной практики позволяет выявить ряд проблемных аспектов реализации норм о договоре социального найма. Показательным является дело № 2-1234/2023, рассмотренное Центральным районным судом г. Новосибирска, где суд признал незаконным отказ в заключении договора социального найма с гражданином, состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях более 15 лет [16].
В другом деле (№ 33-4567/2022) Московский городской суд рассмотрел спор о выселении нанимателя из жилого помещения в связи с систематическим нарушением прав соседей. Суд подтвердил необходимость соблюдения установленной законом процедуры расторжения договора социального найма [2].
Основными проблемами правоприменения являются: неопределенность критериев признания граждан малоимущими, длительность ожидания предоставления жилых помещений, сложности с определением состава членов семьи нанимателя. Отдельного внимания заслуживает проблема сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя [3].
Совершенствование правового регулирования договора социального найма требует комплексного подхода. Прежде всего, необходима конкретизация критериев признания граждан малоимущими на федеральном уровне, что позволит избежать существующих различий в региональной практике [4]. Целесообразным представляется законодательное закрепление максимальных сроков предоставления жилых помещений гражданам, состоящим на учете нуждающихся [5].
Существенное значение имеет развитие института социального найма с учетом современных социально-экономических реалий. В частности, заслуживает внимания опыт зарубежных стран по внедрению механизмов государственно-частного партнерства в сфере строительства социального жилья [7]. По мнению Крашенинникова П.В., перспективным направлением является создание специализированных жилищных фондов для отдельных категорий граждан с особым правовым режимом [12].
Определенные сложности вызывает вопрос о правовом статусе бывших членов семьи нанимателя. В этой связи представляется обоснованным предложение Суханова Е.А. о необходимости законодательного закрепления четких критериев утраты права пользования жилым помещением бывшими членами семьи нанимателя [8].
Заметим, что Верховный Суд РФ в Определении от 15.03.2023 № 5-КГ23-1-К2 сформулировал важную правовую позицию относительно необходимости учета всех обстоятельств при решении вопроса о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма [12]. Данный подход должен найти отражение в дальнейшем совершенствовании законодательства.
Договор социального найма жилого помещения занимает особое место в системе жилищного права, представляя собой уникальный правовой институт, в котором органично переплетаются элементы частно-правового и публично-правового регулирования. Данная особенность проявляется, прежде всего, в том, что, с одной стороны, этот договор основан на классических гражданско-правовых принципах равенства сторон и свободы договора, а с другой – содержит значительное количество императивных норм, обусловленных необходимостью защиты публичных интересов и социальной функцией государства.
Правовая природа договора социального найма неразрывно связана с конституционным правом граждан на жилище и обязанностью государства по его обеспечению. В современных социально-экономических условиях, когда значительная часть населения не имеет возможности приобрести жилье в собственность или арендовать его на рыночных условиях, именно договор социального найма становится основным правовым механизмом реализации жилищных прав малоимущих и иных социально незащищенных категорий граждан [3].
Специфика договора социального найма проявляется в особом порядке его заключения, который предполагает предварительное признание гражданина нуждающимся в жилом помещении и постановку на соответствующий учет. При этом законодательство устанавливает четкие критерии для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, что подчеркивает публично-правовой характер данных отношений.
Существенное значение имеет и то обстоятельство, что наймодателем по договору социального найма всегда выступает публично-правовое образование (государство или муниципальное образование) в лице уполномоченных органов. Это накладывает определенные ограничения на свободу договора и предполагает особый порядок реализации прав и обязанностей сторон.
Совершенствование правового регулирования института социального найма требует комплексного подхода, учитывающего многоаспектный характер возникающих правоотношений. Необходимо обеспечить баланс между социальной защитой нанимателей и эффективным использованием жилищного фонда, между правами отдельных граждан и публичными интересами общества в целом. Это предполагает развитие законодательства по нескольким ключевым направлениям.
Во-первых, требуется дальнейшая конкретизация оснований и порядка предоставления жилых помещений по договору социального найма, включая унификацию критериев признания граждан малоимущими на федеральном уровне. Во-вторых, необходимо совершенствование механизмов защиты прав нанимателей и членов их семей, особенно в случаях расторжения договора и выселения. В-третьих, актуальным является развитие института социального найма с учетом современных форм государственно-частного партнерства в жилищной сфере.
Таким образом, правовая природа договора социального найма жилого помещения характеризуется сложным, комплексным характером, что обусловливает необходимость особого подхода к его правовому регулированию. Дальнейшее совершенствование данного института должно осуществляться с учетом его двойственной природы и социальной значимости, при сохранении баланса частных и публичных интересов.
Особое внимание следует уделить вопросам защиты прав наиболее уязвимых категорий граждан, включая несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов, многодетные семьи. Именно эти категории наиболее часто нуждаются в поддержке государства при реализации своих жилищных прав, и эффективность института социального найма во многом определяется тем, насколько полно он отвечает их потребностям.

Дальнейшее развитие института социального найма должно осуществляться в направлении повышения эффективности механизмов предоставления жилых помещений нуждающимся гражданам, усиления гарантий их жилищных прав при одновременном обеспечении рационального использования жилищного фонда социального использования. При этом особое внимание следует уделить вопросам защиты прав наиболее уязвимых категорий граждан.

Список использованных источников:

1. Алексеев В.А. Проблемы реализации прав граждан по договору социального найма жилого помещения // Юридическая наука. 2023. № 4. С. 15-21.
2. Апелляционное определение Московского городского суда от 20.09.2022 по делу № 33-4567/2022 // Официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы.
3. Белов В.А. Правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2023. № 5. С. 44-50.
4. Бычков А.И. Актуальные проблемы договора социального найма жилого помещения // Имущественные отношения в РФ. 2023. № 6. С. 78-85.
5. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2023. С. 231.
6. Гонгало Б.М. Гражданское право: учебник. Т. 2. М.: Статут, 2023. С. 321.
7. Городов О.А. Правовое регулирование отношений по социальному найму жилья // Правоведение. 2023. № 2. С. 123-131.
8. Егоров А.В. Проблемы выселения из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма // Законность. 2022. № 11. С. 33-40.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 19.12.2023) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
10. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок от 14.03.2020 № 1-ФКЗ) // Российская газета. 1993. № 237.
11. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2023. С. 154.
12. Крашенинников П.В. Современное состояние законодательства о договоре социального найма // Журнал российского права. 2023. № 3. С. 15-22.
13. Литовкин В.Н. Развитие института социального найма в России // Жилищное право. 2023. № 2. С. 28-35.
14. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.03.2023 № 5-КГ23-1-К2 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2023. № 9.
15. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
16. Решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 15.03.2023 по делу № 2-1234/2023 // СПС «КонсультантПлюс».
17. Седугин П.И. Жилищное право и договор социального найма // Законодательство. 2023. № 6. С. 91-98
18. Суханов Е.А. Гражданское право: современные проблемы науки, законодательства и практики // Вестник гражданского права. 2023. № 3. С. 45-52.
19. Суханов Е.А. Проблемы реализации права на жилое помещение по договору социального найма // Вестник гражданского права. 2023. № 5. С. 72-79.
20. Толстой Ю.К. Теоретические основы договора социального найма жилого помещения // Правоведение. 2023. № 3. С. 115-122.