автор Полонский Юрий
До какого же абсурда может довести наше законодательство «дурная привычка» рассматривать помещения в МКД отдельно от дома, в котором они находятся! «Троица» судей коллегии Московского областного суда умудрилась разорвать неразрывную связь между правом собственности на помещение и долей в праве на общее имущество МКД.
«Маврикиевна, тебя сдали в срок, но с большими недоделками!»
Завязка этой истории банальна. И, более того — по меркам нынешнего времени – носит, к сожалению, едва ли не типовой характер: жилой комплекс «Уютный» из 8-ми 2-хэтажных домов в д.Жостово Мытищинского района Московской области был сдан с большими недоделками. Застройщик – ООО «Жостовская фабрика декоративной росписи» — сэкономил не только на общедомовых приборах учёта (ОДПУ), но и на конструктивных элементах зданий, к примеру, фундаменты были выполнены без стяжки, дренажа и гидроизоляции, результатом чего стали полные воды подвалы, трещины в стенах и т.д.
Новосёлы, разглядев, как следует, свои новые дома, поняли, что с течением времени жить в них может стать не только некомфортно, но и даже опасно (что потом официально подтвердили проведенные экспертизы: «нарушения связаны с некачественным проведением строительно-монтажных работ, а также проведением работ без проектной документации»). Они образовали ТСН «Уютный» и предложили застройщику — в рамках гарантийных обязательств — устранить недоделки. Ноль эффекта. Тогда новосёлы обратились с жалобами в Роспотребнадзор, и тот, оштрафовав фабрику, заставил-таки застройщика оснастить дома водо-теплосчётчиками.
А потом люди стали предъявлять застройщику счёта за недоделки через суд. Как от лица ТСН — в интересах всех собственников, так и в частном порядке. Почему в частном? Дело в том, что многие квартиры в ЖК до сих пор не проданы и принадлежат застройщику, что сильно затрудняет формирование коллективных решений. Положение осложняется ещё и тем, что в результате умопомрачительных перипетий (о которых мы надеемся ещё рассказать читателю) хозяева «Жостовской фабрики декоративной росписи» объявили банкротом сначала фабрику, а потом – воспользовавшись искусственно созданным долгом ТСН за потреблённую тепловую энергию (теплосчётчиков в домах не было, и жителей заставляли платить за отопление бешеные деньги!) – попытались обанкротить и товарищество. Так что с октября 2017г. в отношении ТСН «Уютный» введена процедура наблюдения. Что, впрочем, управлять домами товариществу не мешает. Как и продолжать «борьбу за существование» в судах.
«… потребовать соразмерного уменьшения покупной цены»
В частности, собственник квартиры в д.1А по ул. Приозёрной Татьяна К. подала в суд иск от своего лица. На ту часть затрат, необходимых для приведения общего имущества (ОИ) МКД в надлежащий вид, которая соразмерна её доле в праве на это имущество. Эта доля, как известно, рассчитывается как частное от деления площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику, к сумме площадей всех помещений в МКД, которые не входят в состав ОИ МКД. Если конкретно, затраты на устранение строительных дефектов в д.1А по ул. Приозёрной судебная экспертиза оценила в 7, 561 млн. руб., из них К. посчитала нужным подать иск на свою долю — в размере 783 тыс. руб.
Логика такая: истец свои финансовые обязательства выполнил, внеся всю оговоренную договором купли-продажи сумму денег — 4.4 млн. руб., а застройщик, продавший товар с дефектами, обязан часть этой суммы – в размере затрат на устранение этих дефектов — покупателю вернуть. Плюс штраф плюс пеня плюс моральный ущерб – всё, как положено по закону о защите прав потребителей. И, разумеется, ГК РФ.
Квартира – это не воздух между обоями
Мытищинский городской суд своим решением от 14.07.17 по делу № 2-3887/2017 (33-38397/2017) иск удовлетворил, сократив при этом, как водится, до разумных пределов штрафные санкции (https://mitishy—mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=230547222&delo_id=1540005&new=&text_number=1).
Понятно, что Татьяна К., оформив сделку на свою квартиру, приобрела права не только на объём воздуха, ограниченный входной дверью, окнами и обоями на стенах её квартиры, но и на свою часть ОИ МКД. Разница лишь в том, что квартира в натуре выделяется, а соответствующая часть ОИ МКД — нет. Но столь же понятно, что вне дома квартира существовать не может, и её потребительские свойства во многом как раз и определяются состоянием ОИ МКД. Потребительские свойства – а значит, и стоимость.
Существование неразрывной связи между двумя составляющими права собственности нашей героини можно проиллюстрировать тем фактом, что, к примеру, в МКД с однотипными квартирами т.н. инвентаризационная стоимость квартиры, которую приводит БТИ в своей справке при оформлении права собственности на жильё, считается без особых затей: инвентаризационная стоимость дома в целом (т.е. затраты на постройку дома) делится на сумму площадей всех самостоятельных помещений в МКД и умножается на площадь квартиры (см. например, п.5.5. Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»). Т.е. львиную долю стоимости квартиры образует как раз то, что находится за порогом квартиры. Может быть, по этой причине законодатель, выпуская в 2004 г. ЖК РФ, и назвал часть платы за содержание и ремонт ОИ МКД, которая приходится на собственника того или иного помещения, платой за жилое помещение? Правда, о семантике этих слов русского языка он, как следует, не подумал…
«К пуговицам претензии есть?- Нет, пришиты насмерть, не оторвёшь!»
Но российское законодательство, к сожалению, допускает и другую точку зрения. Она основана на иной логике, более формальной, чем та, что изложена выше. Это вообще распространённый приём в нынешнем российском судопроизводстве: вырвать из общей событийной канвы и принять во внимание одни обстоятельства и закрыть глаза на другие – как будто их и нет вовсе. Для вынесения заказного решения очень удобно.
Трое судей коллегии Московского областного суда, куда решение судьи из Мытищ попало на апелляцию, рассудили так: какое ещё общее имущество? Оно, конечно, есть, как же без него, но… Что фигурирует в договоре купли-продажи в качестве объекта сделки между Татьяной К. и «Жостовской фабрикой»? Квартира. По квартире (т.е. объёму воздуха, ограниченному дверями, окнами и обоями на стенах) претензии есть? Претензий нет, в акте приёмки-передачи написано: «техническое состояние, качество и геометрические параметры квартиры соответствуют проектно-техническим характеристикам, …предусмотренным в Договоре». А про ОИ МКД в договоре ничего не сказано, ни словечка. — Всё, разговор окончен.
Ещё один аргумент: «истица каких-либо затрат по устранению существующих недостатков не понесла, ремонтные работы ею не производились». Ну, да, конечно, женщина купила жильё за 4.4 млн. руб., а выложить дополнительно ещё 7.56 млн. руб. на приведение дома в порядок почему-то поскупилась … Характерная деталь: затраты на приведение ОИ в «божеский вид», определённые экспертом до начала суда и положенные Татьяной К. в основу иска, составили 783 тыс. руб. Ответчик возражал против этой суммы и настаивал на проведении другой, независимой экспертизы. И добился – того, что назначенная Мытищинским судом экспертиза оценила устранение строительных недоделок уже в 1,293 млн. руб. (!). Забавно.
А как вам, уважаемый читатель, понравится такой довод областных судей: «законом… не предусмотрен механизм возмещения потребителю (покупателю) будущих расходов на ремонт недвижимого имущества при заключении договоров купли-продажи» — не слабо? Ведь в заключении судебной экспертизы речь идёт о работах, «связанных с КАПИТАЛЬНЫМ РЕМОНТОМ отдельных частей и элементов здания (ремонт несущих конструкций здания, кровли, работы с фасадом, с инженерными сетями отопления, водоснабжения и отведения сточных вод, ремонт фундамента и подвальных помещений…)». — Как ещё язык поворачивается говорить о капремонте только что построенного здания.
Но многострадальная бумага всё стерпит, и — областная коллегия пишет в своём определении: «Выводы суда первой инстанции о том, что соразмерное уменьшение покупной цены должно определяться, исходя из фактических затрат для их (т.е. недостатков в ОИ МКД – прим.ред.) устранения, основан на неправильном толковании норм ст.549 ГК РФ и ст.18 Закона №2300-1…» — отменяет решение судьи из Мытищ и принимает новое решение: оставить иск без удовлетворения (см. https://oblsud—mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=25528792&result=1&delo_id=5 ).
Справедливо? В переводе на простой человечий язык смысл этого определения в том, что стоимость квартиры в МКД определяется чем угодно, но только не техническим состоянием общего имущества дома (!).
Круг замкнулся
В связи с этим обратим внимание на то, какую эволюцию претерпели в последние годы документальные свидетельства неразрывной связи двух компонент права собственности: частной — на жилое (или нежилое) помещение и общедолевой – на соответствующую часть ОИ МКД.
В первые годы после введения нового ЖК РФ, если помните, в свидетельстве о праве собственности на квартиру указывались лишь сведения о самой квартире.
Потом – после многочисленных требований жилищной общественности о необходимости как-то узаконить права собственников на ОИ МКД — на основании ст.23 закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в свидетельство стали добавлять информацию об ОИ МКД. К примеру, на лицевой стороне свидетельства писали характеристики квартиры, на оборотной — параметры ОИ МКД и долю в праве собственника на него.
Закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Статья 23. п.2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
После выхода закона № 361-ФЗ от 3.07.16г. и отмены ст.23 закона №122-ФЗ упоминание о неразрывности двух компонент права собственности почти без изменений «перекочевало» в п.5 ст.40 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества». Но – из публичного делового оборота оно исчезло (!), ибо с 1 января 2017 г. органы госрегистрации перестали выдавать свидетельства на право собственности, их роль стали исполнять т.н. актуальные выписки из ЕГРП. А там, насколько нам известно, никаких сведений о доле в праве на ОИ МКД у собственника помещений в МКД не предусмотрено. А значит, наша героиня лишена возможности в доказательство своего права ткнуть на суде пальчиком в соответствующую строчку правоподтверждающего документа.
От чего ушли — к тому и пришли.
«У России особый путь» (от редакции):
Страшно даже подумать, что будет, если суды в массовом порядке начнут удовлетворять подобные иски. «Наказанные рублём» застройщики-девелоперы быстро смекнут: а, может, не стоит больше обманывать дольщиков? Ведь себе дороже… И собственники помещений в МКД тоже задумаются: а может, и вправду нам принадлежит не «воздух между обоями», а дом в целом – с фундаментом и крышей, подвалами и лестничными маршами? Что, неужели и земельный участок тоже наш?! Это ведь ужас что начнётся.
Мечты, мечты… А пока — перед нами очередное проявление «суррогатного» (по выражению канадского суда, см. https://newizv.ru/article/general/15-01-2018/kanadskiy-sud-ne-priznal-moskovskie-kvartiry-chastnoy-sobstvennostyu-i-ne-zrya) характера права собственности на жильё в современной России. Подмосковные областные судьи своим определением, фигурально выражаясь, отстояли право России на «особый путь». Ещё раз подтвердили «двусмысленность» общедолевой собственности на ОИ в наших МКД: она вроде и есть (когда надо обязать людей оплачивать содержание и ремонт дома), и её вроде и нет (когда эти люди заявляют на это имущество свои права).
Будем надеяться, в следующей инстанции — под напором очевидных возражений и свежих «веяний времени» – эта «противоестественная конструкция» не устоит. И возобладает точка зрения судьи из Мытищ – разумная, простая и по-человечески понятная. Не говоря уж о соответствии её духу (и букве) закона.
